Buenas noticias para los propietarios de pisos en Barcelona

El Tribunal Constitucional ha anulado la limitación de los precios de los alquileres de las viviendas de la Ley Catalana de Vivienda (Ley 11/2020) por considerarla inconstitucional, ya que esta ley invadía competencias estatales en el ámbito del Derecho Civil para la regulación de las bases contractuales.

En este sentido, la sentencia que se dio a conocer el pasado 10 de marzo, concluye que estos preceptos van en contra de lo establecido en el artículo 149 de la Constitución. Por otra parte, la sentencia limita los efectos de la declaración de inconstitucionalidad. De este modo, no afecta a las situaciones jurídicas consolidadas

La Ley Ley 11/2020 obligaba la congelación o disminución de los precios de alquiler en las zonas consideradas “tensionadas”, esto es poblaciones con más de 20.000 habitantes con ingresos por debajo de 2.000 € mensuales y que afectaban a más de 60 poblaciones catalanas.

La sentencia no entra en detalles de cómo se estipulan las definiciones de zonas tensionadas, ni de la forma de calcular los ingresos, entre otros. Los magistrados solo se centran en temas competenciales de las Comunidades Autónomas.

Desde el sector inmobiliario, la Cámara de la Propiedad Urbana mostró su apoyo a esta decisión judicial, sin dejar de alertar sobre la inseguridad jurídica que produce este tipo de cambios legales.

Texto integro de la sentencia del Tribunal Constitucional haciendo clic en este texto

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    LIMIT TO THE INCREASE BY INFLATION (IPC) ON HOME RENTALS AT 2%

    Among other economic measures, article 46 of this Royal Decree Law establishes a limitation with respect to the maximum increase in the updating of rents for housing leases during the period from March 31 to June 30, 2022.

    This standard is applicable:

    In housing contracts subject to the LAU of 1994.
    And that the rent must be updated within the period from March 31 to June 30, 2022.

    Mandatory conditions according to article 46 of the Royal Decree Law:

    It distinguishes between when the owner/lessor is a LARGE HOLDER (NATURAL OR LEGAL PERSON who owns more than 10 urban properties for residential use or a constructed area of ​​more than 1,500 m² for residential use, excluding garages and storage rooms) and when the owner/lessor DOES NOT IS GREAT FORK (the rest).

    BIG OWNERS (more than 10 properties)

    – Upgrade Increment:

    The one agreed by the parties, but CANNOT EXCEED 2%

    LIMIT: Result of applying the IGC (General Competitiveness Index on the update date, taking the last published index as the reference month).

    The parties may agree to an update of less than 2%, but not more than 2%.

    (The IGC, as long as the average inflation target in the euro zone is considered to be 2%, can only be used between 0 and 2%, not below or above.)

    If nothing is agreed, 2% will be applied
    OTHER OWNERS (NOT LARGE HOLDERS):

    – Upgrade Increment:

    The one agreed upon by the parties: The parties may agree on the update based on the published IPC, without the maximum limit of 2%.
    If there is no agreement: A maximum of 2% will be applied.

    – Effects of the rule:

    It does not have retroactive effects.

    It is only applicable for rents that have to be updated during the period between March 31 and June 30 202

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    Gestoria de alquileres en Barcelona

     

    BERKINDER es una empresa especializada en la gestión integral del alquiler de inmuebles desde 1966 

    .Los siguientes son algunos de los servicios que ofrecemos con unos honorarios muy razonables  (locales, viviendas y oficinas) :

    • Redacción de contratos de alquiler ajustados al interés del cliente y a la Ley en vigor en cada momento.

    • Pagar los impuestos que correspondan al inmueble. Liquidación del IVA, Impuesto Bienes Inmuebles, retenciones IRPF, etc.

    • Actualizar alquiler cada año a la inflación.  IPC

    • Cambio titularidad suministros.

    • Actuar como interlocutores de todas incidencias de un alquiler: inquilinos, vecinos, contratistas, empresas de alarmas, suministros (ENDESA, AGBAR, etc), Ayuntamiento, INCASOL, Generalitat, etc

    • Realizamos liquidaciones mensuales detalladas a la propiedad

    • Gestionamos las comunicaciones formales e informales con los inquilinos (subida de renta por IPC, anexos, rescisiones, finalización contrato subrogaciones, etc.)

    • Representamos y defendemos los intereses del propietario frente  al Ayuntamiento, la Comunidad de Propietarios, compañías de seguros, los vecinos de la propiedad o cualquier persona que perturbe la propiedad.

    • La asistencia a las reuniones de la Comunidad de propietarios en representación del propietario cuando sea necesario.

    • Pagar o hacer pagar los gastos de Comunidad e IBI (Impuesto de Bienes Inmuebles) en representación del propietario (deduciendo dichos pagos de las rentas a liquidar) .

    • Coordinar y ayudar a los arrendatarios a cambiar la domiciliación o titularidad de los suministros (incluidos los nuevos contratos de suministros básicos como agua, gas y electricidad).

    • Custodia de un juego de llaves de la propiedad del cliente.

    • Custodia de contrato de arrendamiento y documentos relacionados con el inmueble.

    • Coordinar todos los problemas de mantenimiento y verificar el trabajo realizado.

    • Enviar facturas y fotos del trabajo realizado electrónicamente al propietario.

    • Las reparaciones urgentes y las inferiores a 120 € no necesitarán de la aprobación previa del cliente propietario para realizarse.

    • Inspecciones a la entrada y salida del piso, local u oficina.

    • Emitir facturas cuando sea necesario.

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      Good news for owners of flats in Barcelona

      The Spanish Constitutional Court has annulled the limitation of housing rental prices of the Catalan Housing Law (Law 11/2020) for considering it unconstitutional, since this law invaded state powers in the field of Civil Law for the regulation of the contractual basis.

      In this sense, the sentence that was released on March 10 concludes that these precepts go against the provisions of article 149 of the Constitution, also establishing that the contracts signed under these precepts will continue in force, and this decision will affect new contracts.

      Law 11/2020 required the freezing or reduction of rental prices in areas considered “stressed”, that is, towns with more than 20,000 inhabitants with incomes below €2,000 per month and that affected more than 60 Catalan towns.

      The sentence does not go into details of how the definitions of stressed areas are stipulated, nor how to calculate income, among others. The magistrates only focus on competence issues of the Autonomous Communities.

       

      LÍMITE AL INCREMENTO POR IPC A LOS ALQUILERES DE VIVIENDA AL 2%

      Entre otras medidas económicas el artículo 46 de este Real Decreto Ley establece una limitación respecto al incremento máximo de la actualización de las rentas de los arrendamientos de vivienda durante el periodo 31 de marzo a 30 junio 2022.

      Esta norma es de aplicación:

      • En los contratos de vivienda sujetos a la LAU de 1994.
      • Y que la renta tenga que ser actualizada dentro del periodo del 31 marzo al 30 junio 2022.

      Condiciones obligatorias según el artículo 46 del Real Decreto Ley:

      Distingue entre cuando el propietario/arrendador es GRAN TENEDOR (PERSONA FÍSICA o JURÍDICA titular de más de 10 inmuebles urbanos de uso residencial o una superficie construida de más de 1.500 m² de uso residencial, excluidos garajes y trasteros) y cuando el propietario/arrendador NO ES GRAN TENEDOR (el resto).

      1. GRAN TENEDOR

      – Incremento de la actualización:

      • El que pacten las partes, pero NO PUEDE SUPERAR EL 2%

      LÍMITE: Resultado de aplicar el IGC (Índice General de Competitividad a fecha de la actualización, tomando como mes de referencia el último índice publicado).

      Las partes podrán pactar una actualización inferior al 2%, pero no superior al 2%.

      (El IGC, mientras se considere que el objetivo medio de la inflación en la zona euro es del 2%, solo se puede utilizar entre 0 y 2%, no por debajo ni por arriba.)

      • Si no se pacta nada se aplicará el 2%
      1. RESTO DE PROPIETARIOS (NO GRANDES TENEDORES):

      – Incremento de la actualización:

      • El que pacten las partes: Las partes podrán pactar la actualización en base al IPC publicado, sin el límite máximo del 2%.
      • Si no hay pacto: Se aplicará el 2% como máximo.

      – Efectos de la norma:

      No tiene efectos retroactivos.

      Solo es de aplicación por las rentas que se tengan que actualizar durante el periodo entre 31 de marzo y 30 de junio 2022.

      Artículo 46 del Real Decreto Ley 6/2022 de 22 de marzo 2022
      BOE de 30 de marzo de 2022

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        El Tribunal Constitucional ha anul·lat la limitació dels preus dels lloguer

        Bones noticies pels propietaris de pisos en lloguer. El Tribunal Constitucional ha anul·lat la limitació dels preus dels lloguers dels habitatges de la Llei Catalana d’Habitatge (Llei 11/2020) per considerar-la inconstitucional, ja que aquesta llei envaïa competències estatals a l’àmbit del Dret Civil per a la regulació de les bases contractuals.

        En aquest sentit, la sentència que es va donar a conèixer el 10 de març passat, conclou que aquests preceptes van en contra del que estableix l’article 149 de la Constitució. D’altra banda, la sentència limita els efectes de la declaració d’inconstitucionalitat. D’aquesta manera, no afecta les situacions jurídiques consolidades

        La Llei Llei 11/2020 obligava la congelació o disminució dels preus de lloguer a les zones considerades “tensionades”, això és poblacions amb més de 20.000 habitants amb ingressos per sota de 2.000 € mensuals i que afectaven més de 60 poblacions catalanes.

        La sentència no entra en detalls de com s’estipulen les definicions de zones tensionades, ni de la manera de calcular els ingressos, entre d’altres. Els magistrats només se centren en temes competencials de les comunitats autònomes.

        Des del sector immobiliari, la Cambra de la Propietat Urbana va mostrar suport a aquesta decisió judicial, sense deixar d’alertar sobre la inseguretat jurídica que produeix aquest tipus de canvis legals.

        Texte integre de la sentencia del Tribunal Constitucional fent clic aqui   

        La inversión inmobiliaria en l’ Eixample

        Eixample hosing prices

        Los barrios del distrito del Eixample son El Fort Pienc, La Dreta de l’Eixample, l’Esquerra de l’Eixample, La Nova Esquerra de l’Eixample y Sant Antoni. El Eixample se caracteriza por largas calles rectas, un estricto patrón de cuadrícula atravesado por amplias avenidas y manzanas cuadradas con esquinas biseladas (llamadas illes en catalán, manzanas en español). Este fue un diseño visionario y pionero de Ildefons Cerdà, quien consideró el tráfico y el transporte junto con la luz solar y la ventilación para crear sus característicos bloques octogonales,
        donde las calles se ensanchan en cada cruce dando lugar a una mayor visibilidad, mejor ventilación y hoy en día algún espacio de estacionamiento de corta estancia. Con 264.000 habitantes, el Eixample es el distrito con mayor denominación de habitantes, el 16,4% de la población de la ciudad. El peso de la población extranjera es superior al conjunto de Barcelona con una composición donde predominan las nacionalidades italiana y china. Es un distrito con un nivel de ingresos por encima del promedio en la ciudad.

          Invertir en la compra de pisos en Gracia (Barcelona)

          Existe una diversidad en la tipología de viviendas en el distrito de Gracia. Desde viviendas unifamiliares a pequeños pisos en edificios antiguos sin ascensor (pero con mucho encanto). Edificios nuevos y edificios muy viejos.  Los precios varían ampliamente, siendo las viviendas próximas a los Jardinets de Gracia probablemente las más caras en euros el metro cuadrado. Los precios van desde $ 180,000 € para un estudio a más de 2,500,000 € para algunos de los apartamentos de lujo.

          Este es un distrito con una gran demanda de apartamentos. Jóvenes que buscan un estilo de vida particular acuden a Gracia, lo que produce una gran demanda de propiedades de alquiler. Gracia es el distrito más pequeño de Barcelona, ​​con una extensión de 4,19 km², pero tiene la segunda densidad de población más alta (28,660 habitantes por kilómetro cuadrado),

          mercado inmobiliario en Gracia

          El rendimiento medio esperado en este distrito es del 3 al 6%, pero lo más interesante para el inversionista es la plusvalía a medio y largo plazo.

          Carles Bernadell. BERKINDER

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            Invertir en Ciutat Vella (Barcelona)

            Ciutat Vella ofrece interesantes oportunidades de inversión inmobiliaria tanto residencial como comercial u hotelera. En estas lineas nos centraremos en la inversión en viviendas (pisos,
            apartamentos y edificios de viviendas). La rentabilidad, las plusvalias y la liquidez que se pueden obtener en este barrio son mayores que en otros barrios de la ciudad pero el esfuerzo en la gestión del inversor será mayor por cuanto nos
            encontramos con edificios viejos, viviendas en general pequeñas y arrendatarios extranjeros que a veces no saben hablar español (¡ni inglés!)

            Por contra, los gastos de explotación (gastos de Comunidad de Propietarios e Impuesto de Bienes Inmuebles) son más económicos que en otros barrios

            como Sarria o Sant Gervasi donde conserjes, ascensores de servicio e incluso piscinas reducen la rentabilidad de los inmuebles. Otro punto favorable a la inversión en este barrio es la alta demanda de viviendas que es muy alta y menos exigente que en otros zonas de Barcelona (gente joven, público bohemio, etc). Los pisos turísticos son una buena forma de conseguir altas rentabilidades para pisos y apartamentos pero desde hace años el Ayuntamiento no concede nuevas licencias. Población : El distrito de Ciutat Vella es uno de los diez distritos en que se divide administrativamente la ciudad de Barcelona. Ciutat Vella tiene 102.237 habitantes y comprende todo el centro histórico de la ciudad. El distrito de Ciutat Vella concentra el 6,3% de la población de la ciudad. La población en edad de trabajar presenta el peso relativo más alto de todos los distritos, y el porcentaje de extranjeros es también el más elevado de la ciudad con una composición con predominio de nacionalidades asiáticas (Pakistán y Filipinas). El nivel de renta y de estudios es inferior a la media de Barcelona . Se trata de un distrito de actividad terciaria, con mayor peso relativo de las oficinas y el turismo, con más de un tercio de la oferta hotelera de la ciudad, y un fuerte peso también de la actividad comercial. El distrito de Ciuta Vella se divide administrativamente en los barrios de El Gotic, Raval, Barceloneta y Sant Pere, Santa Caterina i la Ribera Precio medio vivienda, rentabilidad, rentas, contratos en Ciutat Vella: Los pisos y apartamentos alquilados en este barrio ofrecen una rentabilidad típica de un 4 a un 7 %

            Carles Bernadell BERKINDER

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              La demanda de compra y alquiler de vivienda alcanza niveles pre-Covid

              Ahora que los fondos europeos empiezan a fluir y la economía despega (aunque con menor fuerza de la esperada), la demanda de vivienda recupera velocidad de crucero, tanto en compra como en alquiler. “La participación en el mercado de la vivienda ya supera niveles prepandemia en agosto”, explica María Matos, directora de Estudios y portavoz de Fotocasa

              Cataluña es la comunidad en la que se aprecia un incremento más significativo en la actividad residencial, pasando de un 29% de personas en febrero de 2020, antes de la pandemia, a un 36% en agosto de 2021. Del total, si se tiene en cuenta sólo el mercado de demanda y se excluye el de la oferta, se observa que un 18% de particulares catalanes ha participado comprando en el último año, frente a un 14% en febrero de 2020. Este auge de la demanda, no obstante, podría no traducirse de la misma forma en precios en el caso de la capital, Barcelona. Hay que recordar que Barcelona es un mercado maduro donde la oferta no puede expandirse
              como en Madrid. Ya antes del Covid-19 los precios empezaban a tocar techo, y eso limita que puedan seguir subiendo mucho más. En cuanto al alquiler, en agosto de 2021 un 23% de particulares participó en el mercado del alquiler, frente a un 14% en agosto de 2020.

              FUENTE: EXPANSIÓN  21.10.2021

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