NUEVA LEY DE VIVIENDA 2023
Como seguramente ya sabrán, se ha aprobado a nivel estatal la nueva Ley de Vivienda, la cual afectará diversos aspectos del sector inmobiliario. Por ello, queremos ofrecerles un breve resumen de los puntos más importantes de dicha ley para que estén al tanto de su contenido.
Entre las principales medidas, la Ley de Vivienda establece el control de los alquileres en las zonas que se declaren tensionadas, crea un nuevo índice de referencia para actualizar las rentas, nuevos incentivos fiscales o la posibilidad de gravar las viviendas vacías.
También regulará los desahucios, las ayudas al acceso a la vivienda social y asequible o la creación de un parque público de vivienda asequible. Hay medidas que entran en vigor desde el 26 de mayo, otras tendrán que esperar los informes de la CCAA y ayuntamientos para controlar la subida de precios del alquiler.
Las medidas de la Ley de vivienda que entran ya en vigor son:
- • ¿ Que tope establece la Ley de Vivienda a la actualización de las rentas del alquiler?:
Hasta el 31 de diciembre de 2023, la actualización anual del contrato de alquiler no podrá superar el 2% de subida, tanto para grandes tenedores como para pequeños propietarios, salvo pacto entre partes entre el arrendador particular y su inquilino .
Este límite se incrementará un punto en todos los contratos durante todo 2024, hasta el 3% de subida ya partir de 2025 se aplicará un nuevo Índice de alquiler.
- • ¿Quién paga los gastos u honorarios de gestión inmobiliaria en la nueva Ley de La vivienda?:
En la regulación de los contratos de arrendamiento de vivienda, se modifica la obligación de que los gastos de gestión inmobiliaria y los de formalización del contrato sean a cargo del arrendador. Nuevo Art. 21.1 LAU
- • ¿Qué información mínima debe dar el vendedor o arrendador en las operaciones de compra y alquiler de vivienda?:
Entre esta información se encuentran las condiciones económicas de la operación (precio total y conceptos incluidos, así como las condiciones de financiación o pago), las características esenciales de la vivienda y del edificio (como la cédula de habitabilidad, l acreditación de la superficie útil y construida de la vivienda, el certificado de eficiencia energética, los servicios de que dispone el edificio o su antigüedad), entre la información que puede solicitar el potencial inquilino está la “identificación del vendedor o arrendador y, en su caso, de la persona física o jurídica que intervenga, en el marco de una actividad profesional o empresarial, la intermediación en la operación”. Además, contempla sanciones económicas por incumplimiento. Artículo 31.
- • ¿Qué prórrogas extraordinarias se establecen en los contratos de alquiler para personas vulnerables:
El arrendatario podrá solicitar una prórroga extraordinaria de un año si acredita una situación de vulnerabilidad social y económica y siempre que el arrendador sea un gran tenedor de viviendas (es decir, que disponga de 10 o más inmuebles en términos generales o 5 o más si se trata de una zona declarada como mercado tensionado).
- • ¿Qué recargo al IBI establece la Ley de la Vivienda a las viviendas vacías? :
Recargo al Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI) en el caso de viviendas que lleven al menos dos años vacías recogidas en la disposición final tercera de la normativa. Un recargo que podría alcanzar el 150%.
- • Medidas relativas al régimen de vivienda protegida o ‘incentivada’:
La definición que se hace de vivienda asequible incentivada es “aquella vivienda de titularidad privada, incluidas las entidades del tercer sector y de la economía social, a cuyo titular la Administración competente otorga beneficios de carácter urbanístico, fiscal, o de cualquier otro tipo, a cambio de destinarlos a residencia habitual en régimen de alquiler a precios reducidos, o de cualquier otra fórmula de tenencia temporal, de personas cuyo nivel de ingresos no les permite acceder a una vivienda a precio de mercado”.
- • Pago por medios electrónicos:
Los pagos de las rentas del alquiler se pagarán en términos generales a través de medios electrónicos para los contratos que se firmen a partir de ahora. Con una excepción: “cuando alguna de las partes no tenga cuenta bancaria o acceso a medios electrónicos de pago ya solicitud de éste, se podrá efectuar en metálico y en la vivienda arrendada”.
- • ¿Quién es gran tenedor de viviendas en la nueva Ley de la Vivienda?:
Gran tenedor se define como la persona física o jurídica que sea titular de más de 10 inmuebles urbanos, excluyendo garajes y trasteros, o una superficie construida de más de 1.500 m2.
Si bien, se especifica que esta definición general podrá ser particularizada en la declaración de entornos de mercado residencial tensionado, pudiendo alcanzar titulares de 5 o más inmuebles urbanos de uso residencial que estén ubicados en estos entornos, que quedan supeditadas a la declaración por parte de la Administración competente, en este caso las comunidades autónomas.
- • ¿Qué cambia en los desahucios, ejecuciones hipotecarias y subasta de inmuebles:
- o Procedimiento de desahucio:
Las principales medidas son las siguientes:
Se trasladará en todo caso a las administraciones públicas competentes, y sin necesidad por tanto de consentimiento de los interesados, de la resolución que fije la fecha del lanzamiento para comprobar la situación de vulnerabilidad de quienes ocupen la vivienda.
Se impone al demandante la obligación de indicar si el inmueble constituye o no vivienda habitual del ocupante, si es gran tenedor de viviendas o no y, en tal caso, acreditar esta circunstancia mediante certificación del Registro de la Propiedad con la relación de sus propiedades. En caso de que el demandante sea un gran tenedor de viviendas, se le impone la carga de acreditar si el ocupante de la vivienda se encuentra o no en situación de vulnerabilidad económica.
Se establece un requisito de admisibilidad de la demanda en los casos en que el demandante sea gran tenedor de viviendas, la vivienda sea la habitual del ocupante y ésta esté en situación de vulnerabilidad económica, consistente en que previamente haya habido un procedimiento de conciliación
Texto de la Ley: Ley 12/2023, de 24 de mayo, por el derecho a la vivienda.
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