Anàlisi pràctica dels Reials Decrets-llei 28/2026 i 29/2026 per a arrendadors d’habitatge habitual i temporal.
Gestionar un habitatge de lloguer exigeix adaptar-se a un marc legal en evolució constant. L’aprovació dels Reials Decrets-llei 28/2026 i 29/2026 introdueix modificacions importants que afecten directament la rendibilitat, la fixació de preus, la durada dels contractes i les obligacions de l’arrendador.
El RDL 29/2026 va entrar en vigor el 8 d’octubre de 2026, mentre que el RDL 28/2026 té prevista la seva entrada en funcionament el 15 de novembre de 2026 (tots dos pendents de convalidació per la Diputació Permanent). A continuació, resumim les claus essencials que has de tenir en compte com a propietari.
1. Límits a les pujades de preu i actualització de rendes
La nova normativa restringeix els increments anuals del lloguer per a tots els contractes emparats per la Llei d’Arrendaments Urbans (LAU), independentment de la data en què van ser signats:
-
Congelació de pujades: Entre el 8 d’octubre de 2026 i el 31 de desembre de 2027, no podràs apujar la renda en contractes vigents si el preu actual supera el límit fixat per l’índex de referència de preus.
-
Topall màxim del 2% (IRAV): En els casos en què l’actualització estigui permesa, l’increment anual estarà limitat a l’Índex de Referència per a l’Actualització d’Arrendaments d’Habitatge (IRAV), amb un topall màxim del 2%. A partir de 2028, les revisions tampoc podran traspassar aquest índex.
2. Pròrrogues obligatòries de 2 anys i recuperació de l’habitatge
Les condicions de renovació dels contractes vigents es tornen més estrictes per a l’arrendador:
-
Pròrroga extraordinària exigible: Si el teu llogater es troba en situació de pròrroga i el contracte venç abans del 31 de desembre de 2028, podrà sol·licitar una extensió extraordinària de 2 anys.
-
Obligatorietat: Com a propietari, estaràs obligat a acceptar-la, sense importar si ets gran tenidor o si l’habitatge es troba en una zona tensionada. L’únic requisit per al llogater és estar al corrent de pagament i haver abonat puntualment les últimes vuit mensualitats.
-
Excepció per a ús propi: Es modifiquen els terminis de preavís i es preveuen indemnitzacions si no es renova el contracte, llevat que ho necessitis per recuperar la finca i destinar-la a la teva residència habitual.
3. Lloguers de temporada i per habitacions sota control
Si me’n vas al lloguer de temporada per evitar la regulació habitual, has de conèixer els nous límits:
-
Durada acotada: Passen a denominar-se arrendaments d’habitatge temporal, amb una durada d’entre 31 dies i 12 mesos. Enllaçar dos contractes temporals seguits es considerarà lloguer habitual, a menys que justifiquis documentalment la causa de la temporalitat.
-
Topall al lloguer per habitacions: La suma dels preus cobrats per cada habitació no podrà sobrepassar el preu màxim permès per a l’habitatge complet. A Catalunya, aquestes regles s’apliquen en convivència amb la seva normativa autonòmica específica.
4. Despeses de gestió i termini de 15 dies per a reparacions
Es clarifica el repartiment de costos i els terminis de manteniment:
-
Despeses no repercutibles: Queda prohibit cobrar al llogater els honoraris de gestió immobiliària derivats de la renovació o modificació del contracte. Tampoc es podrà repercutir l’IBI o les despeses comunitàries en immobles que no disposin de divisió horitzontal.
-
Termini estricte per a obres d’habitabilitat: Quan el llogater notifiqui un desperfecte d’habitabilitat, salubritat o seguretat adjuntant pressupost, disposaràs de 15 dies per actuar (només 5 dies en contractes temporals). De no atendre’l en termini, el llogater podrà executar la reparació i descomptar-ne l’import de les rendes mensuals.
5. Deduccions fiscals en l’IRPF de fins al 100%
Com a compensació econòmica per a arrendadors, la llei estableix un incentiu tributari rellevant:
-
Àmbit d’aplicació (Sols residents fiscals a Espanya): Aquesta deducció s’aplica únicament a persones físiques que siguin residents fiscals a Espanya i tributin per l’Impost sobre la Renda de les Persones Físiques (IRPF). En queden exclosos els propietaris no residents o aquells subjectes a l’IRNR.
-
Incentiu fiscal del 100%: Per als contractes formalitzats a partir de l’1 de desembre de 2026, et podràs aplicar bonificacions fiscals de fins al 100% en la declaració de l’IRPF. Per fer-ho, cal no tenir la condició de gran tenidor i rebaixar el preu del lloguer almenys un 5% en comparació amb el contracte anterior.
A BERKINDER t’acompanyem en la gestió del teu lloguer i t’orientem sobre com t’afecta la nova normativa. Escriu-nos o truca me’ns per resoldre tots els teus dubtes.
