Análisis práctico de los Reales Decretos-ley 28/2026 y 29/2026 para arrendadores de vivienda habitual y temporal.
Gestionar una vivienda en alquiler exige adaptarse a un marco legal en constante evolución. La aprobación de los Reales Decretos-ley 28/2026 y 29/2026 introduce importantes modificaciones que afectan directamente a la rentabilidad, la fijación de precios, la duración de los contratos y las obligaciones del arrendador.
El RDL 29/2026 entró en vigor el 8 de octubre de 2026, mientras que el RDL 28/2026 tiene prevista su entrada en funcionamiento el 15 de noviembre de 2026 (ambos pendientes de convalidación por la Diputación Permanente). A continuación, resumimos las claves esenciales que debes tener en cuenta como propietario.
- Límites a las subidas de precio y actualización de rentas
La nueva normativa restringe los incrementos anuales del alquiler para todos los contratos amparados por la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU), independientemente de la fecha en que fueron firmados:
- Congelación de subidas: Entre el 8 de octubre de 2026 y el 31 de diciembre de 2027, no podrás subir la renta en contratos vigentes si el precio actual supera el límite fijado por el índice de referencia de precios.
- Tope máximo del 2% (IRAV): En los casos en que la actualización esté permitida, el incremento anual estará limitado al Índice de Referencia para la Actualización de Arrendamientos de Vivienda (IRAV), con un tope máximo del 2%. A partir de 2028, las revisiones tampoco podrán rebasar dicho índice.
- Prórrogas obligatorias de 2 años y recuperación de la vivienda
Las condiciones de renovación de los contratos vigentes se vuelven más estrictas para el arrendador:
- Prórroga extraordinaria exigible: Si tu inquilino se encuentra en situación de prórroga y el contrato vence antes del 31 de diciembre de 2028, podrá solicitar una extensión extraordinaria de 2 años.
- Obligatoriedad: Como propietario, estarás obligado a aceptarla, sin importar si eres gran tenedor o si la vivienda se encuentra en una zona tensionada. El único requisito para el inquilino es estar al corriente de pago y haber abonado puntualmente las últimas ocho mensualidades.
- Excepción para uso propio: Se modifican los plazos de preaviso y se prevén indemnizaciones si no se renueva el contrato, salvo que necesites recuperar la finca para destinarla a tu residencia habitual.
- Alquileres de temporada y por habitaciones bajo control
Si recurres al alquiler de temporada para evitar la regulación habitual, debes conocer los nuevos límites:
- Duración acotada: Pasan a denominarse arrendamientos de vivienda temporal, con una duración de entre 31 días y 12 meses. Encadenar dos contratos temporales seguidos se considerará alquiler habitual, a menos que justifiques documentalmente la causa de la temporalidad.
- Tope al alquiler por habitaciones: La suma de los precios cobrados por cada habitación no podrá sobrepasar el precio máximo permitido para la vivienda completa. En Cataluña, estas reglas se aplican en convivencia con su normativa autonómica específica.
- Gastos de gestión y plazo de 15 días para reparaciones
Se clarifica el reparto de costes y los plazos de mantenimiento:
- Gastos no repercutibles: Queda prohibido cobrar al inquilino los honorarios de gestión inmobiliaria derivados de la renovación o modificación del contrato. Tampoco se podrá repercutir el IBI o los gastos comunitarios en inmuebles que no dispongan de división horizontal.
- Plazo estricto para obras de habitabilidad: Cuando el inquilino notifique un desperfecto de habitabilidad, salubridad o seguridad adjuntando presupuesto, dispondrás de 15 días para actuar (solo 5 días en contratos temporales). De no atenderlo en plazo, el inquilino podrá ejecutar la reparación y descontar el importe de las rentas mensuales.
- Deducciones fiscales en el IRPF de hasta el 100%
Como compensación económica para arrendadores, la ley establece un incentivo tributario relevante:
- Ámbito de aplicación (Solo residentes fiscales en España): Esta deducción aplica únicamente a personas físicas que sean residentes fiscales en España y tributen por el Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas (IRPF). Quedan excluidos los propietarios no residentes o aquellos sujetos al IRNR.
- Incentivo fiscal del 100%: Para los contratos formalizados a partir del 1 de diciembre de 2026, podrás aplicarte bonificaciones fiscales de hasta el 100% en la declaración del IRPF. Para ello, debes no tener la condición de gran tenedor y rebajar el precio del alquiler al menos un 5% en comparación con el contrato anterior.
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